Недавно сопровождали клиента, который после продажи квартиры решил перевести часть капитала в коммерческую недвижимость.
После обсуждения стратегии остановились на небольшом региональном проекте с федеральной аптечной сетью. Экономика выглядела очень достойно - прогнозируемая окупаемость составляла около 6,3 года, бюджет входа - 5,5 млн рублей, а ожидаемый арендный поток - 72 000 рублей в месяц.
Проект выглядел именно так, как многие инвесторы представляют себе идеальную инвестицию.
Дополнительные сложности возникли и со сроками. Клиенту было важно выйти на сделку к определённой дате, поскольку часть средств находилась на банковском депозите. При этом собственница помещения была уверена, что покупатель появится буквально со дня на день, поэтому категорически отказывалась принимать задаток или аванс и не хотела брать на себя никаких обязательств.
Когда сделка уже выходила на финишную прямую, наши юристы запросили дополнительные документы, в том числе стандартные для подобных сделок справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Для собственницы это стало полной неожиданностью.
"За столько лет никто никогда такого не просил", - сказала она.
После дополнительных переговоров необходимые документы всё же были предоставлены.
К этому моменту предварительный договор аренды с федеральной сетью уже был согласован и казалось, что до подписания договора купли-продажи остаются считаные дни.
Но нас продолжала смущать одна деталь. Мы всё ещё ждали окончательного согласования расстановки оборудования.
Вот почему, несмотря на полную готовность к сделке, решили не торопиться и дождаться финального ответа сети. Как оказалось, не зря.
Готовя планировочное решение, представители сети несколько раз пытались разместить всё необходимое оборудование, однако каждый раз приходили к одному и тому же выводу: площадь торгового зала недостаточна для их требований.
Иными словами, помещение не проходило по внутренним стандартам арендатора.
Через несколько дней мы получили окончательное подтверждение - проект реализовать невозможно.
Так закончились почти два месяца работы.
Кто-то, возможно, назовёт это потерянным временем. Я считаю иначе.
Гораздо хуже было бы купить помещение, зарегистрировать право собственности и только после этого узнать, что федеральный арендатор просто не сможет туда зайти.
Поэтому я всегда говорю, что мы покупаем не квадратные метры. Мы покупаем будущий денежный поток. А значит, обязаны проверить всё, что может на него повлиять, сколько бы времени это в итоге на занимало.
#СМ_Кейс
