С 1 октября 2026 года начинает полноценно действовать закон о платформенной экономике и система информационного обмена цифровых площадок с налоговыми органами.
И вот здесь собственникам земли есть о чем задуматься.
Представьте.
Ситуация первая. Вы десять лет владели участком. Решили его продать. Разместили объявление. Нашли покупателя. Продали. Ничего необычного.
Теперь другая ситуация. Человек покупает 20 гектаров. Делит их на 80 участков. Делает дороги. Меняет характеристики земли. Запускает рекламу. Размещает десятки объявлений. Продает участки один за другим. Потом покупает следующий массив.
И снова начинает продажи.
Но юридически утверждает: «Я никакой не предприниматель. Просто продаю свое имущество».
И вот здесь начинается совсем другая история. Потому что налоговую интересует реальная экономическая деятельность.
Систематическое получение прибыли, характер приобретения имущества, количество операций, подготовка объекта к продаже, реклама, регулярность сделок — все это может иметь значение при решении вопроса, является ли деятельность предпринимательской.
ФНС и раньше указывала: систематическая реализация земельных участков при определенных обстоятельствах может рассматриваться как предпринимательская деятельность даже при отсутствии регистрации в качестве ИП.
Но теперь появляется еще один фактор.
Цифровой след.
Поэтому главный вопрос теперь: «Что увидит ФНС, если посмотрит на всю историю моей деятельности?»
Один проданный участок? Или десятки объектов, регулярные объявления, раздел массивов, подготовку земли к продаже и постоянно повторяющуюся бизнес-модель?
И это особенно важно для:
- земельных инвесторов;
- собственников, которые делят массивы и продают участки;
- тех, кто регулярно перепродает землю;
- физических лиц, фактически занимающихся земельным девелопментом;
- собственников большого земельного портфеля.
Есть и еще один нюанс.
Если участок признается используемым в предпринимательской деятельности, последствия могут касаться не только налога с дохода от продажи.
Для некоторых категорий земли это способно повлиять, например, на применяемую ставку земельного налога.
Поэтому удалять объявления с Avito не надо.
Надо другое. Если у вас не разовая продажа земли, а фактически инвестиционный проект — заранее понимать, как он выглядит не только глазами собственника, но и глазами налогового органа.
И иногда главный риск земельного проекта находится уже не в ЕГРН. А в том, как устроена сама модель заработка на земле.
Цена в объявлении - тоже цифровой след. И если занизить цену в договоре (или дать скидку) - увы, тоже теперь есть риск объяснять свои действия налоговой.
Она становится одним из элементов цепочки доказательств того, что цена в зарегистрированном договоре могла быть искусственно занижена.
