Часто слышу:
Мы купили на старте за 4,7 млн, а сейчас застройщик такие же по 6,6 млн продает. Мы в плюсе на двушку!
Звучит красиво, но давайте честно разберем, что это за плюс такой и введем один важный термин.
👉 Это не прибыль, это всего лишь Цена входа.
Раскладываю на реальном кейсе (закрытой сделке) без фантазий:
В январе 2025 года мы с клиентами купили евро-2 за 4,7 млн. Семейная ипотека 6%, старт продаж, отличный ЖК, ремонт под ключ.
Через полгода цена у застройщика: 5,6 млн.
Сейчас на старте нового корпуса: 6,6 млн.
На бумаге - ну чистый шоколад.
А теперь ныряем в реальность рынка.
В момент нашей покупки (январь 2025) аналогичную готовую вторичку можно было взять за 4–4,2 млн.
Сегодня такая же вторичка стоит 4,6–5 млн.
Чувствуете магию разочарования?
Рынок вторички вообще не обязан догонять фантазии застройщиков. И тут появляется второй, самый важный термин:
👉 Цена выхода.
Это те живые деньги, которые покупатель готов отдать вам здесь и сейчас.
И сюрприз: цена выхода часто на миллионы ниже, чем красивые цифры в сегодняшнем прайсе застройщика.
Почему так?
Потому что с точки зрения льготной ставки - это больше не новостройка. Всё как с новым авто: выехали из "автосалона" застройщика и как только ДДУ подписан, то стали вторичкой. Квартира конкурирует с сотнями таких же. Ставка по ипотеке стандартная. Ну и вишенкой на торте, покупатель, который не хочет оплачивать ваше "я думал, что заработаю".
Значит ли это, что новостройки - зло? Нет!
Наш кейс с клиентами удачный. Мы попали в рыночную цену, квартира ликвидная, стратегия сработала!
Но есть и другая сторона, о которой молчат.
Недавно обратилась девушка, у которой изменилась ситуация и нужно срочно делить активы. Покупала новостройку 2 года назад, дом еще не сдан. У застройщика цена +30%. А по факту? Сегодня она не продаст её даже за те деньги, что отдала тогда. Рынок не готов платить ни рубля сверху.
Впервые в практике я дала совет: расторгать ДДУ, даже со штрафом. Потому что сидеть и ждать чуда возможности уже нет.
Реальная инвестиция - это не «ой, ставка низкая», а холодный анализ этих 5 факторов:
- Цена входа
- Условия расчетов (ипотека, рассрочка, нал)
- Стратегия (зачем берем?)
- Срок владения
- И главное - цена выхода.
Если вы считаете только ставку, то вы не инвестируете, вы надеетесь на авось.
А в недвижимости авось почти всегда заканчивается минусом. В таких сделках важен не сам факт покупки, а стратегия на выход. И это то, что должен считать специалист.
Пишу это не для того, чтобы кого-то напугать, а чтобы вы принимали решения с открытыми глазами. Потому что недвижимость - это слишком дорогая история, чтобы полагаться только на удачу.
Как вы считаете, сейчас вообще время для инвестиций или лучше покупать жильё чисто для себя, для жизни? Поделитесь вашим мнением, интересно подискутировать👇
Дискуссия