Когда человек впервые начинает смотреть помещения под кладовые, почти всегда кажется, что чем больше площадь, тем лучше инвестиция.
То есть больше квадратных метров - больше боксов, больше боксов - выше потенциальный доход.
Я и сам когда-то рассуждал примерно так же.
Но чем больше мы запускаем проектов и наблюдаем за уже работающими кладовыми, тем чаще замечаю, что самые интересные помещения находятся совсем в другом диапазоне. Сегодня мне все больше нравятся объекты площадью примерно от 120 до 200 квадратных метров, потому что именно здесь очень часто сходятся экономика проекта, скорость заполнения и его будущая ликвидность.
Все дело в том, что большой объект требует и большого спроса. Чтобы заполнить тысячу квадратных метров, нужно значительно больше клиентов, чем для помещения площадью двести метров. Поэтому нередко получается так, что компактный объект уже полностью заполнен, успел проиндексировать ставки и приносит стабильный денежный поток, а крупный в это время все еще продолжает набирать арендаторов со скрипом.
При этом не стоит забывать, что любой инвестиционный объект однажды приходится продавать. В этот момент выясняется, что ликвидность зависит не только от помещения или арендатора, но и от размера самого проекта.
Объект стоимостью 15-20 миллионов заинтересует гораздо больше потенциальных покупателей, чем проект, который стоит в несколько раз дороже. Соответственно, и выйти из такой инвестиции обычно проще.
Мне вообще кажется, что инвесторы слишком редко смотрят на недвижимость именно с этой стороны. Мы привыкли обсуждать доходность, сроки окупаемости, стоимость ремонта, но почти не говорим о том, насколько легко потом перевести этот актив обратно в деньги. А ведь возможность спокойно выйти из инвестиции иногда оказывается не менее важной, чем размер ежемесячного дохода.
Поэтому сегодня я скорее выберу два помещения по 120-200 квадратных метров, чем один большой объект. Такой проект быстрее выходит на рабочую загрузку, его проще продать, а если ситуация на рынке изменится, помещения можно реализовать по отдельности, не дожидаясь единственного покупателя на весь комплекс.
Если смотреть на кладовые под таким углом, то размер помещения перестает быть самоцелью. Намного важнее понять, насколько легко этот объект пройдет весь свой путь - от покупки и запуска до момента, когда инвестор однажды примет решение его продать.
#СМ_SelfStorage
Дискуссия