До того как я глубоко погрузился в рынок кладовых, у меня было свое представление о том, какой должна быть идеальная планировка кладовки - нужно сделать побольше просторных боксов. Ведь человеку удобнее взять одно большое помещение, чем несколько маленьких. Да и проектировать такой объект проще.
Но чем больше объектов я анализировал, чем больше операторов изучал и чем больше наблюдал за тем, как люди действительно пользуются кладовыми, тем сильнее менялось это представление.
Когда я специально объехал десятки объектов разных операторов, то заметил, что практически везде самые востребованные - это небольшие ячейки. Тогда как самые большие боксы нередко простаивали.
Почему так происходит?
Во-первых, люди приходят решить вполне конкретную бытовую задачу хранения: сезонных вещей, зимних колес, велосипедов, коробок после переезда. И так далее.
В большинстве случае для этого просто не нужны пятнадцать или даже десять кубов.
Во-вторых, принимает решение не кубическими метрами. Он принимает его суммой ежемесячного платежа.
Если ячейка стоит около 3 тысяч рублей в месяц, большинство воспринимает такую сумму спокойно. Она не выглядит серьёзной нагрузкой для семейного бюджета, поэтому не требует долгих раздумий.
А вот когда стоимость вырастает до 15-20 тысяч рублей в месяц только потому, что помещение получилось слишком большим, психология покупки меняется полностью. Человек уже начинает сравнивать эту сумму с арендой гаража или парковочного места.
В итоге получается интересная ситуация. Одна большая кладовая может месяцами ждать своего арендатора, а три или четыре небольшие за это же время будут стабильно приносить доход.
Вот почему сегодня при проектировании новых объектов важно гораздо больше уделять внимания не общей площади помещения, а тому, как эта площадь будет разделена. Важно не просто построить кладовые, а создать такую боксографию, которая обеспечит максимальный денежный поток.
В инвестиционной недвижимости вообще часто работает правило, которое может показаться нелогичным. Не всегда больше - значит выгоднее.
Иногда именно несколько небольших кладовок приносят значительно больше дохода, чем одна большая. И именно такие, на первый взгляд, незначительные решения зачастую сильнее всего влияют на доходность и окупаемость всего проекта.
#СМ_SelfStorage
Дискуссия