Недавно ко мне обратился инвестор, у которого уже есть опыт в коммерческой недвижимости и несколько объектов в собственности. Поэтому к выбору новых инвестиций он подходит достаточно внимательно.
Человек пришел на консультацию, чтобы получить второе мнение о готовом арендном бизнесе с "Пятёрочкой" в Подмосковье, который ему предложили купить. Его заинтересовали известный федеральный арендатор, привлекательная цена в 27 млн рублей. Да и заявленная окупаемость выглядела заманчиво.
В общем, такой достаточно типичный объект, который многие инвесторы готовы ехать смотреть уже на следующий день.
Выслушав описание, я спросил:
— Какая выручка у магазина?
Инвестор немного удивился.
— Не знаю. А какая разница? Аренда же зафиксирована на 10 лет.
На самом деле разница огромная.
По своим каналам я запросил данные и выяснил, что магазин площадью более 300 м2 показывает выручку около 5 млн рублей в месяц. Для продуктового ритейла такого формата это очень слабый показатель. Фактически речь шла о точке, которая все еще работает в минус.
Почему это важно? Ведь инвестор покупает именно способность арендатора платить аренду завтра, через год и через пять лет. Если экономика магазина находится на грани рентабельности, то риски кратно увеличиваются.
И если "Пятерочка" еще не прислала текущему собственнику "письмо счастья" с предложением пересмотра текущих условий, то сделает это в самое ближайшее время. Причем и это не худший сценарий. Магазин может вовсе закрыться, как неэффективный. Мы уже видим такие истории даже в Москве,
Покупая ГАБ, всегда нужно быть предельно осмотрительным. Ведь низкая цена, да еще и за объект с федеральным арендатором, создаёт ощущение удачной находки. Мозг начинает видеть исключительно аргументы в пользу покупки вместо того, чтобы проверять всевозможные риски.
Таким образом инвестор концентрируется на цене объекта и почти не смотрит на бизнес арендатора. Хотя именно там и находится ответ на вопрос, насколько надёжен будущий денежный поток.
В недвижимости многие проблемы решаются не сложными схемами и не дорогими аудитами. В большинстве случае достаточно задать несколько правильных вопросов до сделки. Тем самым вы сэкономите не только свои деньги, но и нервы и время.
#СМ_Кейс
