Существует расхожее мнение, что если по соседству с магазином открывается ещё одна федеральная сеть, то выручка автоматически начинает падать у всех участников рынка.
Это мнение исходит из убеждения, что покупателей как будто бы ограниченное количество, а значит каждый новый магазин должен забирать часть денег у соседей.
Особенно инвесторы настороженно относятся к ситуациям, когда рядом друг с другом работают сразу несколько сетей. Люди уверены, что в таком случае магазины буквально уничтожают друг друга конкуренцией.
Вот вам свежий пример как это может работать на самом деле - "Пятёрочка" в Пензенской области.
Когда начинаешь разбирать данную локацию, сначала кажется, что конкурентов вокруг более чем достаточно. Это "Магнит" с оборотом около 400 тысяч рублей в сутки. Также рядом работает "Скидкино" с оборотом около 1 миллиона.
Вроде бы, рынок уже давно поделён между сильными игроками и новой сети там делать нечего. Но именно в эту локацию заходит "Пятёрочка".
Почему? Потому что перед открытием были проанализированы трафик, количество покупателей, конкурентная среда, логистика и прогнозируемый товарооборот.
И если после всех расчётов сеть принимает решение открыть магазин рядом с уже действующими сильными игроками, значит она видит объём спроса, которого хватает не на одного арендатора.
При этом сама торговая зона начинает притягивать ещё больше людей. Для конечного покупателя наличие нескольких сетей рядом - это дополнительная точка притяжения, потому что появляется выбор.
Кто-то сравнивает цены и акции. Кто-то покупает разные товары в разных магазинах. Кто-то начинает заезжать в этой район чаще просто потому, что здесь становится удобнее решать повседневные задачи.
Вот почему в ритейле очень часто работает эффект концентрации, который хорошо видно на торговых улицах и в торговых центрах, где десятки магазинов находятся рядом и формируют общий поток посетителей.
В продуктовой недвижимости похожая механика встречается регулярно. Особенно если локация обладает высоким трафиком, удобными подъездными путями и достаточным объёмом спроса
Сильные игроки не всегда ослабляют друг друга. Очень часто они усиливают саму локацию.
Поэтому профессиональный инвестор смотрит не на количество конкурентов вокруг объекта. Он смотрит на ёмкость рынка и пытается ответить на главный вопрос - хватит ли здесь спроса, чтобы все эти магазины зарабатывали деньги?
В данном случае федеральная сеть уже дала свой ответ.
Кстати, сам данный объект сейчас находится в продаже.
Стоимость - 34,5 млн рублей.
Фиксированный арендный поток от "Пятёрочки" составляет 350 000 рублей в месяц плюс 3,6% от товарооборота. Дополнительно есть потенциал дохода со второго этажа, а окупаемость только по фиксированной ставке составляет около 8,2 года.
Если интересно посмотреть цифры и сам проект подробнее, напишите в личные сообщения @makarov_serge.
#СМ_Кейс
