Золотая эра Airbnb в Будапеште подходит к концу?

Цифры концентрации

• В центре (6 районов) находится 80% всех Airbnb-квартир Будапешта.
• Всего в столице почти 9 800 таких квартир в многоквартирных домах.
• Доля краткосрочной аренды в этих районах — более 4% от всего жилого фонда (по городу в среднем 1%).

Доходы: всё ещё космос, но есть нюанс. Разрыв между посуточной и долгосрочной арендой остаётся огромным:

Район / Airbnb (мес.) / Долгосрочная аренда
V / 725 000 Ft / 350 000 Ft
VI / 683 000 Ft / 280 000 Ft
VII / 650 000 Ft / 245 000 Ft
Аналогичная разница наблюдается в VIII и IX районах

👉Краткосрочная аренда приносит более чем вдвое больше даже после всех ужесточений. Но это грязный доход. Операционные расходы выше, плюс постоянные риски регулирования.

Пример VI района — модель, которая работает?

С января 2026 года там действует запрет на посуточную аренду (кроме настоящих общежитий). Результат за год:

• Количество Airbnb упало на 60% (осталось ~800).
• Предложение долгосрочной аренды выросло на 34% — это лучший показатель в центре.
• Спрос на такие квартиры вырос на 32% (по городу в целом упал на 11%).
• Арендная плата не выросла (280 тыс. Ft), а после сентября даже немного снизилась.

Вывод эксперта: жёсткое регулирование возвращает квартиры на долгосрочный рынок, снимает дефицит и сдерживает рост арендных ставок.

Что дальше?

• До конца 2026 года действует общегородской мораторий на выдачу новых лицензий для Airbnb.
• Доходность долгосрочной аренды в Будапеште сейчас около 4,5% годовых — не бог весть что на фоне падения темпов роста цен на жильё (+10,9% год к году, а в апреле — стагнация).
• Укрепление форинта делает венгерскую недвижимость дороже для иностранных покупателей (каждый 4-5 покупатель в центре — иностранец). Инвесторский спрос может ещё снизиться.

➡️«Золотая эра» действительно трещит по швам из-за регулирования, но пока краткосрочная аренда остаётся в 2 раза выгоднее долгосрочной. Вопрос — надолго ли? Следим за VIII районом и решениями остальных.