Венгрия: катастрофически мало нового жилья

📉Главные цифры:

• В 2025 году построено всего 12 062 квартиры — на 9,3% меньше, чем годом ранее. Для страны с фондом 4,6 млн. квартир это капля в море.
• При этом число разрешений на строительство выросло на 37% — сказались ожидания, связанные с программой Otthon Start.
• Стоимость строительства выросла на 7,9% к 2024 году (253% к уровню 2015-го).

💰Что подогрело рынок?

С сентября 2025 года заработала программа Otthon Start (OSP - льготная ипотека). Ипотечный портфель на конец года вырос на 20%, а к августу 2026-го уже побиты прошлые рекорды. Но покупатели в основном брали вторичку. Для новостроек, попадающих под условия OSP (до 1,5 млн. форинтов за кв. м), вводили статус приоритетных инвестиций — предыдущее правительство раздавало его почти автоматически.

⚖️Политический фактор: Tisza вмешалась

Теперь же, по данным статьи, новая поправка от Tisza (инициатива партии Tisza) ударила по этим приоритетным проектам и обещает строгий контроль. Что это даст — пока неясно, но рынок замер в ожидании.

📊На фоне ЕС:

• На 10 000 жителей в Венгрии приходится 13 построенных квартир и 28 запланированных. Для сравнения: в Ирландии — 67, Польше — 57, Австрии — 43.
• В 2400 населённых пунктах (три четверти всех) в 2025 году не построено ни одной новой квартиры.
• Доля собственного жилья в Венгрии одна из самых высоких в ЕС (выше только Хорватия, Румыния, Словакия).

💸Цены и доступность:

• Номинально жильё подорожало на 20%, реально — на 15%. В Будапеште вторичка в среднем стоит 1,2 млн. форинтов/кв. м (+22%), панельки +34%.
• Чтобы купить квартиру на вторичке, среднему венгру нужно 7,1 года зарплаты (в 2023-м было 6,3). В Северной Венгрии — 4,4 года, но из-за низких цен и слабой мобильности.
• Муниципальное жильё: всего 99 тыс. квартир, социальная аренда сокращается, а рыночные и муниципальные ставки отличаются в 3,6–7,1 раза.