Министерство финансов Грузии выпустило публичное решение, которое расставляет точки над i в том, как облагается доход физлица при продаже недвижимости и имущественных прав.
Сразу скажем: революции не произошло. Налоговая и раньше действовала по этой логике — просто теперь она зафиксирована официально. Но для тех, кто покупает в Батуми и Тбилиси, в документе есть несколько моментов, которые напрямую влияют на доходность сделки.
Разберу по порядку.
🟠Не каждая недвижимость — это «жилая квартира»
Звучит странно, но с точки зрения налоговой это так. Чтобы объект считался жилым, он должен быть самостоятельной единицей, пригодной для проживания, с подключением (или возможностью подключения) к базовым коммуникациям и — внимание — не быть функциональной частью другого бизнеса.
Последний пункт ключевой для Батуми. Если ваш «апартамент» по сути является номером внутри отеля или площадью гостиничного комплекса, налоговая видит его не как квартиру, а как другой актив. И это меняет всё.
🟠С жилой квартирой логика простая
Продаёте до 2 лет владения — 5% с прироста. После 2 лет — прирост может быть освобождён от налога вообще.
Прирост — это разница между ценой покупки и продажи, а не вся сумма сделки. Купили за $100,000, продали за $130,000 — налог считаем с $30,000, а не со $130,000. Это база, но её до сих пор путают.
🟠С гостиничными апартаментами история другая
Если объект — часть гостиничной инфраструктуры, при продаже может применяться общий режим: 20% с прироста, если нет оснований для освобождения.
Вернёмся к нашему примеру. Купили за $100,000, продали за $130,000, прирост — $30,000. Если это жилая квартира после 2 лет владения — можете не платить ничего. Если это гостиничный апартамент — отдадите $6,000 налога. На одной сделке. При одинаковом виде из окна и одинаковой цене на рендере.
🟠 Уступка прав — отдельный сюжет
Минфин отдельно уточнил: если вы продаёте не саму квартиру, а право на её приобретение по предварительному договору, для налоговой это продажа имущественного права, а не жилья. Льготный режим автоматически не работает.
Для рынка новостроек это критично: большая часть сделок до сдачи дома проходит именно через уступку. И многие инвесторы об этом узнают уже после того, как вышли из сделки.
Что с этим делать:
- Это жилая квартира?
- Это гостиничный апартамент?
- Это коммерческая площадь?
На рендерах два объекта выглядят одинаково. В договоре тоже почти одинаково. А при выходе один даст вам 0% налога, а второй 20% с прироста. На сделке в $130,000 это разница в $6,000 из вашего кармана. На более крупной десятки тысяч.
Поэтому если планируете покупку в Грузии — давайте сначала разберём конкретный объект: его статус, налоговую логику и стратегию выхода. Это бесплатная консультация, после которой вы будете точно понимать, во что инвестируете и сколько реально заработаете на выходе.
Напишите в личные сообщения — подберу объект не только по цене и доходности, но и по юридической чистоте сделки. 🟠
#эксперт #недвижимость #инвестиции
