📋 Суть произошедшего
Ассоциация «Гильдия профессиональных риелторов — ГРМ» (АГРМ) направила обращение в Банк России с просьбой проверить банковские практики при проектном финансировании ИЖС через эскроу-счёта. По данным участников рынка, банки используют схему: сначала согласовывают ставку 1–3% годовых, подрядчик на этих условиях подписывает договоры с гражданами по фиксированной цене, а затем банк предлагает перезаключить договор со ставкой до 8%. При маржинальности строительства 10–15% такое удорожание способно съесть значительную часть экономики проекта — а переложить разницу на заказчика подрядчик уже не может. Президент АГРМ Екатерина Шенгель подчеркнула: «Эскроу нужен рынку, но нельзя строить защиту заказчика так, чтобы подрядчик оказывался полностью зависим от финансирующего банка».
💰 Допуслуги как условие раскрытия эскроу
Вторая проблема — раскрытие счетов. По закону банк обязан перечислить средства подрядчику не позднее пяти рабочих дней после регистрации права собственности заказчика на построенный дом. На практике подрядчикам предлагают дополнительные банковские услуги стоимостью 300–400 тыс. рублей как условие для оперативного получения денег. При отказе возникают дополнительные запросы документов, а выплаты затягиваются более чем на месяц. В АГРМ назвали это иначе как «выкручиванием рук и шантажом» и предложили установить исчерпывающий перечень документов для раскрытия эскроу с автоматической фиксацией даты их подачи.
🎯 Что предлагает ассоциация
АГРМ предлагает четыре ключевых изменения: во-первых, зафиксировать принцип — ухудшать условия финансирования можно только по заранее определённым объективным основаниям (ухудшение финансового состояния подрядчика, недостоверные сведения, изменение параметров проекта); во-вторых, раскрывать подрядчику полную стоимость финансирования ещё до подписания договоров с гражданами; в-третьих, установить чёткий перечень документов для раскрытия эскроу; в-четвёртых, создать конфиденциальный канал обращений подрядчиков в ЦБ. Также ассоциация обратила внимание на высокую концентрацию проектного финансирования ИЖС в нескольких банках и предложила развить конкуренцию, открыв сегмент средним и региональным игрокам.
🔍 Контекст: почему это критично именно сейчас
ЦБ планирует распространить обязательное использование эскроу на всю ипотеку в ИЖС, а не только на льготные программы. Сейчас эскроу обязательно для «Семейной» и IT-ипотеки, которые составляют около 97% выдачи. За полтора года действия закона №186-ФЗ более 5 тыс. подрядчиков заключили свыше 42 тыс. договоров, построены 22,4 тыс. домов. Но около 30% одобренных ипотек не доходят до выдачи — подрядчикам не хватает оборотных средств. По оценкам экспертов, рынок рискует потерять до 40% игроков, если распространение эскроу не будет сопровождаться упрощением документооборота и доступным проектным финансированием.
📌 Что значит для рынка
Если ЦБ прислушается к предложениям АГРМ, подрядчики получат предсказуемую финансовую модель — ставка и все допрасходы станут известны до подписания договоров с покупателями, а раскрытие эскроу перестанет зависеть от доброй воли банка. Это напрямую влияет на конечную стоимость дома: все дополнительные расходы подрядчика сегодня в итоге ложатся на плечи заказчика. Для покупателей ИЖС инициатива означает меньше скрытых наценок и больше прозрачности в ценообразовании. Вопрос теперь в том, как быстро ЦБ отреагирует — и найдут ли банки компромисс между управлением рисками и здоровой конкуренцией.
#Ижс #Ижсnews
👉 Публикуйте бесплатно свои объявления тут:
