.
В Евросоюзе «купил квартиру и вам автоматически дали ВНЖ» осталось в очень ограниченном числе стран. В большинстве случаев недвижимость, либо инвестиционный компонент в рамках отдельной программы (Golden Visa / Permanent Residence Programme), либо просто доказательство жилья, но не основание для статуса.
Я составила небольшой дайджест по странам, где недвижимость реально играет роль основания/ключевого критерия. Покупка недвижимости или ВНЖ/ПМЖ сама по себе не означает, что вы автоматически становитесь налоговым резидентом страны. Но это может быть расценено как « центр жизненных интересов « и тогда вас могут обязать платить налоги.
1️⃣ Греция (Schengen) — Golden Visa через недвижимость
Что человек “может делать” в стране
- Жить в Греции по ВНЖ инвестора (обычно 5 лет с продлением при сохранении инвестиции), без требования постоянно проживать.
- Ездить по Шенгену
- Работать по найму нельзя по этой категории ВНЖ. Допускается экономическая активность в роли акционера/директора/члена совета и т.п., но не “employment” по найму.
Как облагаются доходы
- Если вы не налоговый резидент Греции, в общем случае вы платите налоги только с доходов греческого источника (например, аренда греческой недвижимости, греческие дивиденды/зарплата/деятельность и т.п.). Сам факт покупки недвижимости не всегда создаёт обязанность подавать декларацию, если нет “реального дохода” в Греции (есть разъяснения AADE по нерезидентам).
- Налоговым резидентом обычно становятся при пребывании >183 дней (и/или по критериям “центр жизненных интересов/постоянное жильё”).
- Если вы стали налоговым резидентом, обычно возникает обязанность декларировать мировой доход (с механизмами зачёта/конвенций).
- Отдельно в Греции есть спецрежимы для переезда налогового резидентства, например “альтернативное налогообложение” с 7% на иностранный доход при выполнении условий (это отдельная история, не автоматом от golden visa).
2️⃣ Кипр (ЕС, но не Schengen) — PR через инвестиции в недвижимость
Что человек “может делать” в стране
- Получает постоянное проживание (permanent residence) при соблюдении условий и правил присутствия/невыезда (например, длительное отсутствие может вести к утрате статуса).
- По “инвест-PR” обычно нельзя работать по найму на Кипре; допускаются роли акционера/директора, получение дивидендов и т.п.
Как облагаются доходы
- Налоговая резидентность Кипра отдельно: классически 183 дня, плюс есть широко используемая “60-дневная” налоговая резидентность при выполнении условий (не быть резидентом другой страны, наличие жилья, деятельность/должность и т.п.).
- Для tax resident non-dom Кипр известен тем, что дивиденды и пассивные проценты (и ряд пассивных доходов) могут быть освобождены от SDC, в отличие от domiciled лиц.
- Если вы не налоговый резидент, то обычно налог — по кипрскому источнику (например, аренда кипрской недвижимости).
Важно: Кипр не Шенген, поэтому если цель именно шенгенская мобильность “как базовая функция”, Кипр обычно не тот инструмент.
У Кипра есть интересная налоговая связка со Швейцарией. Но это связано с бизнесом и тема достаточно аккуратная, специфичная и ювелирно настраиваемая
3️⃣ Мальта (Schengen) — MPRP (permanent residence), недвижимость обязательна
Что человек “может делать” в стране
- MPRP даёт право проживать на Мальте и ездить по Шенгену.
- По работе есть противоречивые маркетинговые формулировки. В профильных FAQ по MPRP обычно подчёркивают: сам сертификат MPRP не даёт автоматического права на трудоустройство, для работы нужны стандартные процедуры/разрешения.
Тема Мальты интересна, есть варианты покупки недвижимости и потом создания бизнеса. У Мальты необычное налогообложение, есть минимальный порог который вы будете обязаны платить в случае получения именно налоговой резиденции
