📊 Масштаб разрыва: цифры говорят сами за себя По совместному исследованию «Эмуна Развитие» и CORE.XP, потенциальная потребность малого и среднего производственного бизнеса Московского региона в площадях формата лайт‑индастриал достигает 7,36 млн кв. м. В расчёте участвовали 9 286 компаний МСП с выручкой от 50 млн до 1 млрд рублей — именно этот сегмент реально готов арендовать или купить качественные готовые блоки. При этом текущее предложение на рынке — всего 1,15 млн кв. м (1,1 млн за МКАД и 49,7 тыс. внутри МКАД), то есть лишь 15% от потребности. Проще говоря, имеющихся площадей хватит примерно на 200 компаний из 9 300. Это не абстрактный прогноз, а расчёт по реальным игрокам, которым нужен готовый объект без долгой стройки.
🏢 Внутри МКАД — острый дефицит, за городом — парадоксальная вакантность Ситуация внутри кольца предельно напряжённая: доступно менее 5% от общего объёма предложения, вакантность держится на уровне 2%, а ставки доходят до 22 542 руб. за кв. м в год (без НДС и OPEX) — почти в полтора раза выше, чем за МКАД. За пределами МКАД картина иная: вакантность выросла с 10% до 16% за год, но это не признак падения спроса, а следствие ввода большого объёма новых объектов. Ставка аренды здесь во II квартале 2026 года составила 14 849 руб. за кв. м в год — на 7% ниже конца 2025 года. Получается, рынок расслаивается: внутри города — дефицит и высокие ставки, за кольцом — больше площадей, но и выше доля свободных блоков.
🔧 Кто формирует спрос и какие лоты нужны Спрос чётко сфокусирован на небольших блоках: 55% сделок приходится на площади до 1 000 кв. м, а 88% — до 3 000 кв. м. Основные арендаторы и покупатели — производственные компании, а не логистические операторы или дистрибьюторы. Для них лайт‑индастриал — это не просто склад, а универсальное пространство, где можно совместить производство, хранение и отгрузку. Компании с выручкой 300–500 млн рублей не готовы замораживать капитал в собственной стройке на несколько лет: им нужен готовый блок «здесь и сейчас». В среднем на одну такую компанию приходится около 790 кв. м — отсюда и высокая концентрация спроса именно на небольших форматах.
🏗️ Прогноз до 2028 года: удвоение предложения всё равно не закроет дефицит Ввод новых объектов в первом полугодии 2026 года снизился на 36–72% год к году — главная причина в высокой стоимости кредитов для девелоперов. При этом CORE.XP прогнозирует, что к концу 2026 года на рынок может выйти более 90 новых объектов с общим объёмом строительства 723 тыс. кв. м. К 2028 году предложение за МКАД достигнет примерно 2,0 млн кв. м, внутри МКАД — 708 тыс. кв. м. Даже при таком приросте рынок закроет лишь около 37% потенциальной потребности. То есть дефицит сохранится, просто станет менее острым — с 85% до 63%.
💡 Вывод для инвесторов и девелоперов Лайт‑индастриал остаётся одним из самых недооценённых сегментов коммерческой недвижимости Москвы. Доходность качественных объектов в городском формате достигает 10% при низкой вакантности (2,5%), а интерес к покупке через ЗПИФ уже растёт. Для девелоперов ключевой урок: спрос концентрируется на небольших блоках, поэтому нарезка должна быть мелкой, а фокус — на готовых качественных объектах. Главный барьер сейчас — не деньги (промышленная ипотека работает), а физическое отсутствие готовых площадей нужного формата и в нужной локации.
#Commers_Estate #Аналитика #ЛайтИндастриал
✔️Реализуйте свою недвижимость тут:
